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Pourquoi investir dans l'immobilier LMNP ?

16/06/2020

Un actif adapté aux périodes économiques difficiles

Car même en temps de crise économique, un actif immobilier persiste à ramener du revenu en préservant son capital d’investissement. Si la valeur peut parfois stagner en cas de crise, lorsque la situation économique revient à la normale, elle repart à la hausse.

Un capital en liaison à l’économie réelle

Facile à comprendre, les capitaux immobiliers sont positionnés sur les marchés concrets en étant indispensables à l’économie réelle. La pierre, capital réel et tangible, restera une valeur sûre dans le temps.

Un placement bénéficiant d’un contexte économique favorable

Le contexte macro-économique, entre interrogations sur la dette souveraine, fragilité des institutions financières et peur des crises sanitaires et des tensions inflationnistes à terme en raison des politiques monétaires quantitatives, plaide largement en faveur de l’épargne immobilière. 

Une formidable protection contre l’inflation

L’investisseur perçoit des loyers qui évoluent en fonction de l’indice proche de l’inflation. Cela est donc un excellent moyen pour maintenir son pouvoir d’achat face à l’inflation.

La seule possibilité de se créer un capital en empruntant

L’immobilier représente un avantage certain par rapport aux différents supports d’investissement existants. 

Il permet de se constituer un patrimoine immobilier en préservant ses fonds propres, en profitant de sa capacité d’endettement et en faisant ainsi jouer le levier d’aubaine lié au crédit à taux bas.

Les résidences étudiantes

Actualité de MATALB Patrimoine Conseil : assurance emprunteur

Un manque important de logements pour étudiants : pour satisfaire les besoins, il faudrait 680 000 logements contre 400 000 actuellement.

Les résidences étudiantes sont destinées aux étudiants et aux jeunes adultes quittant le foyer familial pour continuer leurs études en devenant autonomes tout en rentrant dans la vie active.

Ces résidences sont positionnées suivant une situation géographique idéale : proches du centre-ville, des universités, transports… Elles offrent une solution immobilière adaptée aux besoins des étudiants et ouvrent des enveloppes d’investissement accessibles à tous les budgets.

Les résidences séniors

Actualité de MATALB Patrimoine Conseil : assurance emprunteur

1 français sur 3 aura plus de 60 ans d’ici 2050 soit un marché de plus de 23 millions de personnes. Cela donne des perspectives sur le besoin et la prépondérance d’investissement dans ce secteur.

Les résidences seniors sont prévues pour les personnes autonomes qui désirent profiter de services adaptés à l’évolution de leur environnement. 

L’inversion de la pyramide des âges accélère le besoin de structures adaptées pour les seniors autonomes.

Les chiffres actuels démontrent une demande croissante de la part des seniors pour profiter de services en résidences. Les besoins de résidences seniors se font fortement ressentir dans notre société. Elles associent aux besoins adaptés en immobilier, des prestations en services et des activités adaptées à cette population.






Investir en SCPI : tout ce qu’il faut savoir sur ce placement immobilier

11/02/2020

Investir dans l’immobilier physique sans acheter un bien dans son intégralité, c’est ce que proposent les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Découvrez en infographie ce qu’est une SCPI, comment ce type de placement fonctionne, les 7 raisons d’investir dans l’immobilier avec les sociétés civiles de placement immobilier, les risques liés à cet investissement et comment les éviter ou, tout au moins, les réduire. Enfin, retrouvez tous nos conseils pour bien choisir votre SCPI.

Retrouvez également le résumé de l’article en vidéo et, pour aller plus loin, notre ebook SCPI : comment investir, à télécharger gratuitement.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les premières SCPI ont vu le jour dans les années 1960. Novateur pour l’époque, le principe est de proposer aux investisseurs un accès au marché de l’immobilier professionnel par l’achat de parts d’une société de placement uniquement dédiée à l’immobilier. La “pierre papier” (le patrimoine, c’est-à-dire la pierre, est détenu via des parts de société, c’est-à-dire le papier) rend donc l’immobilier physique accessible à tous, pour un investissement modéré et aucun souci de gestion. Investies dans de nombreux actifs, les SCPI reposent sur une mutualisation des risques.

Il s’agit donc d’un placement collectif investi en immobilier qui s’adresse aux particuliers désireux de diversifier leur épargne et de se positionner sur le marché immobilier sans investir en direct dans l’immobilier. Il permet à l’investisseur de placer son argent sur le marché immobilier et de se constituer un patrimoine qui, idéalement, lui assurera des revenus réguliers. Attention toutefois, le capital n’est pas garanti et le risque de perte en capital est bien réel. En outre, la SCPI, n’étant pas un produit coté, ne présente donc pas la même liquidité que d’autres produits financiers cotés.

Comment fonctionne une SCPI

SCPI : mode d’emploi en infographie
Actualité de MATALB Patrimoine Conseil : SCPI : mode d’emploi en infographie

L’épargnant achète des parts de SCPI qui elle-même achète des immeubles qui formeront son parc immobilier. Ces immeubles vont générer des loyers payés à la SCPI. La société de gestion redistribue les loyers aux porteurs de parts.

On distingue, dans leur fonctionnement, deux grands types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable.

SCPI à capital fixe

Le gérant détermine, à la création, un objectif de souscription (valeur du capital). Une fois ce montant atteint, le capital de la SCPI pourra être augmenté régulièrement sur décision du gérant. L’investisseur ne peut donc souscrire que pendant la phase de constitution du capital ou durant les fenêtres de souscriptions suivantes. Le prix d’achat et de vente des parts dépend alors du marché de l’offre et de la demande (marché secondaire).

SCPI à capital variable

Le gérant ne fixe pas de montant de souscription ; l’investisseur peut souscrire à tout moment. Par conséquent, le gérant doit investir tous les capitaux reçus, qu’elles que soient les opportunités d’investissement, ce qui peut nuire à la qualité du patrimoine de la SCPI. L’avantage pour le porteur de parts est que la valeur de celles-ci n’est ici pas déterminée par le marché, mais par le gérant lui-même, d’où une plus grande stabilité.

Comment investir en SCPI ?

Comment acheter des parts de SCPI

En ce qui concerne l’achat de parts, l’investisseur a deux options.

  • L’achat en direct : investir en direct signifie que le souscripteur achète des parts directement auprès d’une société de gestion, de sa banque ou d’un conseiller en gestion de patrimoine ;
  • L’achat indirect : dans ce cas, le particulier investit en SCPI via son assurance-vie par l’intermédiaire des unités de compte. Il doit remplir un avenant spécifique pour les unités de compte SCPI à envoyer à son assureur.

L’investissement en SCPI ne requiert pas de formalités administratives d’acquisition comme cela est le cas lors de l’achat d’un bien immobilier en direct, lorsque l’on veut se lancer dans l’investissement locatif par exemple. Ainsi, bien qu’il s’agisse d’un investissement immobilier, il n’est pas nécessaire de passer devant un notaire. Il suffit de remplir le bulletin d’adhésion.

Les différents types de SCPI

Les SCPI peuvent se diviser en deux grandes catégories : les SCPI de rendement et les SCPI fiscales.

Investir en SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les SCPI dites d’immobilier d’entreprise. Leur objectif est simple : la distribution de revenus réguliers ou de plus-values immobilières sur les ventes des parts. Les actifs détenus prennent la forme de bureaux et locaux commerciaux loués par des entreprises ou des institutions, publiques comme privées. Les surfaces louées peuvent donc être importantes et générer des loyers (donc un rendement pour le porteur de parts) conséquents. Le patrimoine peut varier sensiblement et se composer soit de bureaux, soit de commerces, soit de structures appartenant toutes à la même thématique (santé avec des cliniques, maisons de repos et EHPAD par exemple).

Mais une SCPI de rendement pourra aussi être investie dans ces trois types de locaux sans que l’un ne dépasse les 70 % du parc immobilier. On parle alors de SCPI diversifiées.

Investir en SCPI fiscale

Les SCPI fiscales, comme leur nom l’indique, n’ont pas pour objectif premier de générer des revenus importants mais bien de faire bénéficier aux souscripteurs d’avantages fiscaux. Aussi appelées SCPI d’immobilier résidentiel, ces sociétés civiles de placement immobilier sont investies en immobilier d’habitation (maison, appartement). Le gérant sélectionne les actifs les plus intéressants, en fonction de leur situation géographique, de leurs qualités intrinsèques (services, desserte…) et de l’évolution anticipée de leur valorisation. Le parc immobilier sera composé d’immobilier neuf ou à rénover selon le dispositif législatif et fiscal en vigueur auquel elles sont rattachées. Il s’agit par exemple de la loi Pinel pour les SCPI Pinel ou la loi Malraux pour les SCPI Malraux.

Ces SCPI permettent aux contribuables de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d’une durée de détention (et de location). Il est donc recommandé d’investir dans la durée pour ce type de SCPI. Il est possible de pouvoir vendre vos parts sur le marché secondaire en cas de besoin, mais la revente du bien avant la fin de durée de détention à laquelle vous vous étiez engagé entraîne la nullité des avantages fiscaux obtenus et le contribuable doit rembourser à l’État les réductions d’impôts déjà perçues. De plus, le marché secondaire n’est pas toujours liquide et peut entraîner une revente avec une décote significative.

Quelles sont les meilleures SCPI du moment

Il est très difficile d’établir un classement des meilleures SCPI car la meilleure SCPI pour vous, ne sera pas nécessairement la même pour votre voisin. En effet, vous devez absolument prendre en compte vos objectifs d’investissement. Dans un premier temps, demandez-vous si votre objectif principal est de réduire votre facture à l’administration fiscale ou de dégager un rendement (placer votre argent pour percevoir des revenus). Vous pourrez déjà vous orienter entre SCPI de rendement et SCPI fiscale.

Ensuite, au sein de ces deux grandes catégories, la meilleure SCPI n’est pas forcément celle qui affiche le meilleur rendement. Vous devrez également tenir compte d’autres facteurs et notamment des actifs de la SCPI. Se poser la question où investir en SCPI est primordiale. Si vous avez déjà des investissements locatifs en région parisienne et que vous souhaitez investir en SCPI fiscale, la meilleure SCPI ne sera pas celle dont les actifs sont des appartements situés en petite et grande couronne parisienne mais bien celle qui vous permettra d’investir dans la France entière pour diversifier votre patrimoine.

Si vous souhaitez profiter d’un investissement SCPI pour investir dans l’immobilier sur un secteur d’activité en particulier comme celui de la santé, vous pourriez opter pour des SCPI comme Pierval Santé ou Primovie. Si pour vous la SCPI doit servir avant tout à diversifier son patrimoine immobilier et à investir hors de France en privilégiant la diversité des actifs et des locataires, vous opterez alors plutôt pour les SCPI européennes comme Corum XL ou Novapierre Allemagne 2, par exemple.

Prenez également en compte votre profil de risque. Êtes-vous plus enclin à opter pour une SCPI qui comportera une notation sur l’échelle de risque du Document d’Informations Clés pour l’Investisseur (DICI) plus élevée mais avec des rendements potentiels plus élevés ou, à l’inverse, préférerez-vous jouer la sécurité en optant pour une SCPI dont le risque semble moins élevé (et ses rendements aussi) ?

Pour investir dans la meilleure SCPI, il convient de bien garder à l’esprit qu’il n’existe pas une SCPI parfaite qui conviendrait à tout un chacun. En effet, pour investir dans la meilleure SCPI, il faut avant tout analyser ses objectifs d’investissement, tenir compte de la composition de son patrimoine et se référer à son profil d’investisseur.

L’engouement des investisseurs pour les SCPI

Selon l’Aspim (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier), au 31 décembre 2018,  la capitalisation des SCPI atteignait les 55,38 milliards d’euros, au travers de 175 SCPI, gérées par 31 sociétés de gestion. Et la collecte a atteint en 2019 de nouveaux records. 6,1 milliards d’euros ont été collectés durant les trois premiers trimestres de 2019 (contre 5,11 milliards pour l’ensemble de l’année 2018). C’est aujourd’hui plus de 62 milliards d’euros qui sont investis en SCPI.

On constate donc un véritable engouement des particuliers qui placement massivement leur épargne sur ce type d’investissement immobilier. Mais les institutionnels sont également concernés par cet engouement pour ces placements.

Pour autant, faut-il investir en SCPI absolument ?

7 raisons d’investir dans l’immobilier avec les SCPI

L’investissement en SCPI présente de nombreux avantages. Nous vous exposerons ici 7 atouts qui pourraient bien vous inciter à investir en SCPI vous aussi.

Diversifier son épargne

Investir dans la pierre papier est un bon moyen de diversifier votre patrimoine. Vous pourrez en effet vous positionner sur le marché immobilier facilement et ainsi ne pas vous cantonner aux placements à capital garanti ou placements financiers. Mais la SCPI permet aussi d’être propriétaire d’une partie d’un ensemble de biens et non d’un seul bien immobilier. Ainsi, vous pourrez, grâce à l’acquisition de parts de SCPI, posséder une fraction d’un parc immobilier composé de nombreux actifs, potentiellement situés dans des zones géographiques différentes, mais aussi dans le cas des SCPI de rendement des actifs de nature différente (entrepôts, commerces, bureaux, etc.) loués à des locataires différents (idéalement appartenant à des secteurs d’activité différents).

La SCPI est certes un moyen simple d’investir en immobilier, mais c’est aussi, contrairement à un investissement en direct type investissement locatif, la certitude de posséder des actifs immobiliers diversifiés.

Investir en SCPI est accessible

Les SCPI sont accessibles pour des montants modérés et donc idéales pour des investisseurs désireux de se positionner sur le marché immobilier mais qui ne possèdent pas les moyens financiers nécessaires.

Grâce à la SCPI, l’acquéreur dispose d’un patrimoine immobilier sans pour autant dépenser des centaines de milliers d’euros.

Le ticket d’entrée est en effet de l’ordre de quelques centaines d’euros. Plus exceptionnellement, le montant d’investissement initial peut coûter à l’investisseur 1 000 euros ou plus. Le prix de la part est généralement peu élevé, de l’ordre de 100 €, mais l’accès à certaines SCPI est conditionné à l’achat d’un nombre minimal de parts. Dans ce cas, la souscription de parts minimale est fixée à 10 le plus souvent.

Attention cependant, l’investissement en SCPI s’accompagne de droits d’entrée (ou frais de souscription) élevés, de l’ordre de 8 % à 12 % de votre investissement, ce qui est proche des frais d’une acquisition immobilière en direct (frais de notaire d’environ 7,5 % et frais de l’agent immobilier d’environ 5 %).

Les frais d’entrée sont inclus dans le prix de la part à l’achat et généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion. En cas d’achat sur le marché secondaire, ces frais peuvent être moins élevés. Mais attention, dans ce cas, il vous faudra tenir compte des droits de mutation.

Pas de souci de gestion en SCPI

Lorsque vous achetez des parts de SCPI, les biens immobiliers sont gérés par un professionnel, ou plutôt un ensemble de professionnels via une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. C’est elle qui est propriétaire des biens (bureaux, commerces, logements), qui en assure l’entretien, la location, etc. Les sociétés de gestion sont soit indépendantes, soit adossées à des groupes bancaires ou d’assurances.

En échange de ses services, la société de gestion facturera des frais de gestion, de l’ordre de 10 % des loyers versés, directement prélevés sur les revenus locatifs. Ils sont généralement pris en compte dans les rendements communiqués par les sociétés de gestion. Ces frais de gestion sont comparables à ceux d’un bien locatif dont la gestion locative est confiée à une agence.

Mutualisation des risques

Investies dans de nombreux actifs, les SCPI reposent sur une mutualisation des risques. En effet, les investisseurs achètent des parts d’une SCPI. Chaque investisseur ne détient donc pas un appartement, un local ou un immeuble en particulier, mais des parts d’un ensemble de biens, ce qui permet une réelle répartition des risques en cas de vacance, incendie, etc. d’un bien. Ces dernières années se sont développées des SCPI européennes qui permettent une diversification des biens à l’échelle européenne pour une mutualisation des risques encore plus grande.

Liquidité et revente facilitée avec la société civile de placement immobilier

Les SCPI sont plus liquides qu’un investissement direct. Il est en effet plus aisé de revendre des parts de SCPI qu’un bien immobilier puisque la valeur de la part est beaucoup plus faible que la valeur d’un bien et qu’il existe généralement un marché secondaire qui permet de revendre des parts chaque mois. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 5 à 9 ans. Mais il est souvent plus intéressant de garder ces parts beaucoup plus longtemps. Vous avez en effet tout intérêt à ne pas céder vos parts avant un certain délai dans la mesure où les frais d’entrée vont grever votre rendement durant les 2 ou 3 premières années.

Attention tout de même, contrairement à des foncières cotées, les SCPI ne bénéficient pas de la même liquidité que des placements financiers.

Diversité des SCPI en fonction des besoins des investisseurs

De très nombreux types de SCPI qui s’adaptent aux besoins des investisseurs existent. Le fonctionnement de la SCPI diffère selon les catégories de produits.

On retiendra notamment les SCPI immobiliers d’entreprise dites « de rendement » et les SCPI immobilier résidentiel dites « fiscales » déjà évoquées précédemment. Le particulier, selon la stratégie patrimoniale qu’il souhaite mettre en place (valorisation d’un capital ou optimisation fiscale) optera pour l’une ou l’autre de ces deux options.

Les SCPI spécialisées ou thématiques peuvent également offrir au particulier une opportunité d’investissement dans un secteur précis.

Rendement intéressant au rendez-vous avec la SCPI

Collecte, capitalisation et rendement des SCPI de 2015 à 2018 
Actualité de MATALB Patrimoine Conseil : Collecte, capitalisation et rendement des SCPI de 2015 à 2018 
Même si le rendement des SCPI tend à s’amoindrir ces dernières années, on observe cependant un accroissement de la capitalisation. Les SCPI font figure de placements relativement sûrs et encore rémunérateurs dans un contexte de taux bas très marqué qui annihile la performance des placements sans risque.

Il conviendra de souligner le véritable boom de l’investissement à l’étranger, particulièrement en zone euro. « Plus de 30 % des investissements 2018 ont été réalisés à l’étranger, dans des pays à forte valeur ajoutée comme l’Allemagne » note l’ASPIM, soit 7 % de plus qu’en 2017 qui pourtant était déjà marquée par l’attractivité de l’investissement immobilier hors des frontières françaises.

En termes de rendement, le taux de distribution sur valeur de marché des SCPI reste très intéressant même si cette année encore il est en léger recul : 4,35 % en 2018, 4,43 % en 2017, 4,63 % en 2016, 4,85 % en 2015. L’ASPIM souligne néanmoins que « même en-deçà des 5 %, le taux de rendement constitue une « prime de risque » favorable par rapport aux placements à capital garanti ».

Mais le rendement d’une SCPI dépend pour beaucoup de la nature de ses actifs. Traditionnellement, les SCPI investies en immobilier d’entreprise présentent un rendement supérieur aux SCPI investies en immobilier résidentiel qui permettent, elles, de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Le rendement des SCPI « diversifiées » augmente d’années en années puisqu’il s’élève en 2018, à 5,3 % contre 4,81 % en 2017, et 4,56 % en 2016 ; quand le rendement des sociétés civiles de placement immobilier dites « spécialisées » a tendance lui, à diminuer, puisqu’il s’élève à 4,60 % en 2018 contre 4,91 % en 2017 et 5,07 % en 2016.

À noter : la performance d’un placement SCPI s’apprécie certes, via sa capacité à générer un rendement locatif, mais aussi via l’évolution de la valeur de la part. Le prix des parts varie selon deux critères principaux : le marché immobilier, mais également la capacité de la société de gestion à arbitrer efficacement le portefeuille. Ce prix est évalué par un expert indépendant à intervalles réguliers.

Ainsi, le rendement total d’une SCPI pour un investisseur comprendra à la fois les loyers versés et l’évolution du prix de la part.

Les principaux risques liés à l’investissement SCPI

Les SCPI présentent de nombreux atouts mais n’en sont pas moins des placements comportant aussi des risques.

Le risque de liquidité à prendre en compte quand il s’agit d’investir en SCPI

Le premier et le plus important est le risque de liquidité. En effet, si l’investissement en SCPI est plus liquide que l’investissement en direct dans un bien immobilier, cette liquidité reste toute relative. Même s’il existe un marché secondaire, la revente des parts sur ce dernier peut se faire avec une décote. Il est donc conseillé au moment d’investir dans une SCPI, de bien prendre en compte la durée d’investissement conseillée sur la plaquette de présentation de la SCPI et à ne pas investir de l’argent dont on aura besoin prochainement.

Le risque de rendement non garanti

Les revenus d’une SCPI sont non garantis. Pour diverses raisons (vacances et impayés des locataires, crise financière et/ou immobilière, etc.), la SCPI peut connaître une baisse des revenus locatifs. L’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital en raison d’une fluctuation de la valeur des parts.

Le prix des parts d’une SCPI peut fluctuer selon ses acquisitions, le rendement affiché, mais aussi et surtout en corrélation avec la conjoncture immobilière. Une conjoncture qui suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. En théorie, même si cela paraît peu probable, le souscripteur de parts pourrait ne jamais revoir les liquidités qu’il a investies.

Le risque de faillite présent dans l’investissement SCPI

Une mauvaise gestion de la trésorerie, une concentration des actifs immobiliers sur un secteur en crise sont autant de facteurs qui peuvent conduire une SCPI à la faillite. Toutefois, en cas de défaut du gestionnaire, la loi prévoit la possibilité de transférer la gestion d’une SCPI d’une société de gestion agréée par l’AMF à une autre société de gestion agréée par l’AMF.

En effet, la défaillance d’une société de gestion n’entraîne pas la liquidation de la SCPI. Les associés restent propriétaires des biens et peuvent confier la gestion à une autre société.

Le risque d’obsolescence lié aux biens immobiliers détenus par les SCPI

On ne peut passer sous silence le risque lié à l’obsolescence des biens immobiliers, avec notamment la mise en place éventuelle de nouvelles normes de confort et d’habitabilité qui dévalorise le bien immobilier. Dans le cas de l’immobilier de bureaux, le risque est encore plus prégnant compte tenu du développement du numérique et du nomadisme d’entreprise.

Le télétravail, le coworking, les bureaux partagés connaissent un essor considérable, ayant pour conséquence la réduction des besoins d’espace de travail et donc l’investissement en bureaux.

6 conseils pour investir en SCPI avec succès

SCPI et publicité : soyez vigilants

Soyez vigilants à la publicité relative à ces produits. L’AMF (Autorité des Marchés Financiers) et l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) soulignent bien que les distributeurs de SCPI ne sont pas censés faire « des performances passées l’unique ou le principal message de leur communication. » De plus, gardez bien à l’esprit que les produits financiers immobiliers (SCPI, OPCI, unités de compte immobilière de produits d’assurance-vie) sont des placements peu liquides dans lesquels il faut investir à long terme de l’argent dont on n’a pas besoin.

Combien investir en SCPI ?

Vous vous demandez peut-être quelle somme investir en SCPI et réfléchissez au montant minimum pour investir en SCPI. Certes, le montant minimal à investir dépendra bien sûr du prix de souscription. Vous devrez au minimum verser le ticket d’entrée demandée par la société de gestion qui commercialise la SCPI que vous visez. Mais vous pouvez aussi miser davantage.

Alors, quel montant investir en SCPI ?

Cela dépendra avant tout du montant de votre patrimoine global. Vous devrez alors déterminer quelle part vous souhaitez consacrer à des placements à capital garanti et quelle part vous souhaitez consacrer à des placements plus risqués. Vous devrez, au sein de cette poche, définir quel montant vous souhaitez consacrer au marché immobilier mais aussi quel montant investir en Bourse ou sur d’autres marchés, comme les matières premières par exemple. L’objectif est de se constituer un patrimoine aussi diversifié que possible. Et n’investissez en SCPI que de l’argent dont vous n’aurez pas besoin sur le court moyen terme.

Investissement SCPI en direct ou via une assurance vie ?

La fiscalité d’une SCPI dépendra de la manière dont vous avez investi : en direct ou via une assurance vie. Il s’agit principalement d’une question fiscale et de l’utilisation du crédit ou non.

Les loyers perçus grâce aux SCPI étant imposés comme les revenus fonciers classiques, votre taux d’imposition dépendra de la tranche dans laquelle vous vous situez au niveau du barème de l’impôt sur le revenu. Ainsi, jusqu’à 14 % d’impôt sur le revenu, l’investissement en direct semble plus judicieux.

À l’inverse, si votre tranche marginale d’impôt sur le revenu est supérieure à 14 % et si vous avez moins besoin de revenus complémentaires, l’assurance-vie semble constituer un meilleur choix. En effet, vous aurez intérêt à opter pour un investissement via une assurance-vie en fonction de la date d’ouverture de votre contrat d’assurance-vie. S’il a moins de 8 ans, vous pourrez opter pour la Flat Tax à 30 % et s’il a plus de 8 ans et que vous détenez moins de 150 000 euros en assurance vie tous contrats confondus, vous bénéficierez d’un prélèvement forfaitaire libératoire de 24,7 %, avec la possibilité de sortir de l’assurance-vie tous les ans sans impôt 4 600€ pour une personne seule et 9 200€ pour un couple chaque année.

Mais vous devrez payer, en sus des frais de gestion de la SCPI, les frais du contrat d’assurance-vie. Néanmoins, l’économie réalisée sur les droits d’entrée de la SCPI acquise au sein d’une assurance-vie est censée compenser.

Attention cependant, dans le cas d’un investissement via une assurance-vie, vous ne pouvez pas financer votre achat de SCPI à crédit. Or, avec les taux bas actuels, s’endetter et utiliser l’effet de levier de la dette peut être une alternative très intéressante.

Investir en SCPI au comptant ou à crédit ?

Pour les parts détenus en direct, la souscription peut se faire au comptant ou à crédit, c’est-à-dire en souscrivant un emprunt immobilier pour financer son investissement. De fait, investir en SCPI avec emprunt est tout à fait possible. C’est même le meilleur moyen de se constituer un patrimoine immobilier diversifié sans devoir compter sur un apport personnel important.

Il peut être dans le contexte actuel de taux bas particulièrement judicieux d’investir dans une SCPI de rendement ou SCPI fiscale avec un effet de levier. Les revenus de la SCPI pourront donc couvrir, au moins en partie, le coût de l’emprunt et les mensualités dues. Et investir à crédit dans des SCPI de rendement permet d’utiliser tout le potentiel de l’effet de levier. Aujourd’hui, le rendement moyen de la plupart des SCPI de rendement est supérieur au coût du crédit étant donné que les taux d’intérêt sont historiquement bas. Cela permet de maximiser vos retours sur investissement. Attention tout de même, le porteur de part ne peut compter sur les seuls revenus potentiels de la SCPI pour rembourser son crédit car ces derniers ne sont pas garantis.

Vaut-il mieux investir en SCPI ou en OPCI ?

L’investisseur, au moment d’investir en SCPI, se demande souvent s’il vaut mieux investir en SCPI comme il l’avait prévu ou bien investir en OPCI. Créés bien plus tard que les SCPI, les Organismes de Placement Collectif en immobilier (OPCI) ont vu le jour dans les années 2000 et sont enrichis, par rapport aux SCPI, d’une poche de liquidités de 10 % minimum de l’actif, ainsi que d’une allocation jusqu’à 30 % en actifs non immobiliers (actions, parts OPC de droit étranger, instruments financiers, parts ou actions d’OPCVM). L’immobilier représente tout de même 60 % à 90 % de l’actif avec une présence des foncières cotées et Sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). D’ailleurs, l’immobilier coté représente au minimum 49 % de l’actif.

Il s’agit donc de deux produits totalement différents. Les OPCI, plus liquides, mais aussi plus soumises aux aléas des marchés financiers et obligataires, comportent une part non négligeable d’actifs non immobiliers et d’immobilier coté.

Avant de vous décider entre investissement en SCPI ou en OPCI, prenez bien en compte votre profil d’investisseur et vos objectifs d’investissement ainsi que, bien sûr, la composition de votre patrimoine.

Si vous êtes déjà très investi sur les marchés actions mais ne possédez pas d’actifs immobiliers, il sera peut-être plus judicieux de se tourner vers les SCPI. Si votre patrimoine est essentiellement constitué d’actifs immobiliers (notamment immobilier locatif) mais que vous souhaitez tout de même investir dans de la pierre papier car vous avez une confiance indéfectible dans l’immobilier, il sera lors peut-être plus judicieux de se tourner vers les OPCI afin d’apporter une dose de diversification bienvenue à votre patrimoine.

Démembrement de propriété : investir en usufruit ou nue-propriété de SCPI

Enfin, l’investisseur SCPI devra également choisir quel mode de détention de parts il souhaite. S’il est plus répandu d’investir en SCPI avec la pleine propriété des parts, il est néanmoins possible de scinder l’usufruit et la nue-propriété des parts de la SCPI pour une période donnée (à partir de 5 ans et 10 ou 15 ans le plus souvent), à l’issue de laquelle le nu-propriétaire récupère l’usufruit qui s’éteint et possède donc la propriété pleine et entière des parts.

L’investisseur peut choisir d’acheter l’usufruit temporaire afin de percevoir des revenus réguliers pendant une période donnée. Avec un investissement peu important au départ il peut profiter d’un effet de levier puisqu’il n’achète que la valeur de l’usufruit et ne le garde que quelques années.

L’investisseur peut aussi choisir d’acheter la nue-propriété et durant toute la période du démembrement il ne sera pas imposé (ni sur l’impôt sur le revenu bien sûr, ni sur l’impôt sur la fortune immobilière). Là encore, il acquiert ses parts à un prix moindre que s’il avait opté d’emblée pour la pleine propriété. Il s’agit donc pour les contribuables fortement imposés d’un excellent moyen pour se constituer un patrimoine qui offrira, la retraite venue, des revenus complémentaires ; sans cependant faire exploser sa facture à l’administration fiscale pendant sa vie active.

Envie d’investir en SCPI sans pour autant sélectionner vous-même la ou les SCPI la ou les plus à même de cadrer avec vos objectifs d’investissement ? Vous pouvez tout à fait avoir recours à un conseiller en gestion de patrimoine qui saura replacer cet investissement dans le contexte plus large de valorisation de votre patrimoine en tenant compte de vos problématiques de diversification, d’optimisation fiscales, de transmission, etc.






Comment changer d’assurance emprunteur ?

01/11/2019 Actualité de MATALB Patrimoine Conseil : assurance emprunteur

Depuis le 1er janvier 2018, les emprunteurs peuvent changer leur assurance de prêt immobilier chaque année grâce à loi Bourquin. Conditions à respecter, démarches à suivre, intérêt pour l’emprunteur… tout ce qu’il faut savoir.

AVEC LA LOI BOURQUIN, IL EST POSSIBLE DE CHANGER D’ASSURANCE EMPRUNTEUR CHAQUE ANNEE

L’assurance de prêt immobilier, ou assurance emprunteur, couvre les emprunteurs contre les risques liés à une éventuelle défaillance pour le remboursement de leur crédit. Les emprunteurs n’ont pas l’obligation de souscrire cette assurance auprès de la banque qui leur a accordé leur prêt immobilier. Depuis le 1er janvier 2018, la loi Bourquin permet même aux emprunteurs de changer leur assurance de prêt immobilier chaque année, à la date anniversaire de la signature de leur emprunt. Auparavant, la loi Hamon permettait déjà de changer d’assurance emprunteur, mais uniquement dans les 12 mois qui suivaient la signature du prêt. La possibilité de changer d’assurance emprunteur s’adresse à tous les emprunteurs immobiliers, quel que soit leur âge, leur lieu de résidence ou l’achat immobilier effectué.

CHANGER D’ASSURANCE EMPRUNTEUR : LES DEMARCHES A SUIVRE

La banque prêteuse ne peut pas refuser qu’un emprunteur souscrive une assurance de prêt auprès d’un autre établissement bancaire, sauf si le nouveau contrat présente un niveau de garantie non équivalent au contrat dont il bénéficie actuellement. Avant d’adhérer à un nouveau contrat d’assurance, l’emprunteur doit donc vérifier que les garanties offertes sont au moins équivalentes à celles de son contrat actuel. L’emprunteur doit ensuite envoyer une demande de résiliation à sa banque, en joignant les conditions générales du nouveau contrat, afin qu’elle puisse le valider et réaliser le changement d’assurance. La banque bénéficie de 10 jours ouvrés pour notifier son acceptation ou son refus. En cas de refus, le contrat d’assurance emprunteur d'origine n’est pas résilié.

POURQUOI CHANGER D’ASSURANCE EMPRUNTEUR ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les emprunteurs comparent généralement les taux d’emprunt proposés par les différents établissements bancaires. En revanche, rares sont ceux qui pensent à comparer les assurances de prêt proposées par les différents acteurs du marché. La plupart des emprunteurs souscrivent donc une assurance auprès de leur banque prêteuse. Pourtant, l’assurance emprunteur peut représenter une part importante des mensualités de crédit. Il peut donc être intéressant de comparer les offres concurrentes. Si les formalités sont relativement longues, changer d’assurance emprunteur peut permettre de faire de belles économies et d’être mieux couvert. Cette démarche est d’ailleurs sans risque, puisque la banque prêteuse ne peut pas modifier le taux ou les conditions du crédit d’un emprunteur qui souscrit une assurance de prêt auprès d’une autre banque.


Comment placer son argent en assurance-vie : mode d’emploi

15/10/2019 Actualité de MATALB Patrimoine Conseil : taux de crédits Romans

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L’assurance-vie est l’un des placements préférés des Français. Il séduit même davantage depuis quelques années. Ainsi, en 2018, 39 % des ménages résidant en France métropolitaine détenaient au moins un contrat d’assurance vie, contre 26 % seulement en 2004. Les particuliers ayant souscrit un contrat d’assurance-vie sont donc relativement nombreux. Pour autant, il existe de véritables lacunes sur le fonctionnement d’une assurance-vie au sein de la population française et les préjugés ont la vie dure.

Pour remédier à cela, nous vous proposons un guide de l’assurance-vie qui reprend de manière synthétique et pédagogique les principales informations qui vous permettront de comprendre les spécificités et l’intérêt de ce placement, que vous en possédiez une ou non. Nous vous partageons également à la fin de l’article une infographie qui vous aidera à ouvrir une assurance-vie, étape par étape.

Placement financier : investir dans une assurance vie


Verser de l’argent sur votre contrat assurance vie

L’assurance-vie n’est pas une assurance décès à proprement parler. C’est avant tout un support d’épargne qui peut servir à financer des projets à plus ou moins longue échéance.
Concrètement, pour investir dans une assurance-vie, vous devrez effectuer des versements auprès de votre assureur.
Vous pouvez choisir de procéder à un seul versement et de laisser ensuite les intérêts faire grossir votre capital, pour placer l’argent issu d’un héritage par exemple.
Vous pouvez aussi choisir de procéder à un versement initial suivi d’autres versements, réguliers ou non si par exemple, en plus de placer l’argent d’un héritage vous décidez de placer également sur ce support toutes vos primes et bonus. Attention tout de même, la plupart des assureurs vous demanderont un investissement initial minimum, de l’ordre de quelques centaines d’euros.

Déterminer son allocation d’actifs en fonction de votre profil d’investisseur

Dans un second temps, vous devrez choisir sur quel type de support vous souhaitez placer votre capital au sein de votre contrat. Un contrat assurance-vie est en effet formé d’une poche sécurisée, dont le capital est garanti : le fonds euros ; et d’une poche plus risquée, mais aussi potentiellement plus rémunératrice : les unités de compte (UC). En fonction de votre profil de risque et de votre horizon d’investissement, vous effectuerez la répartition la plus judicieuse.

Attention à ne pas confondre fonds euros et assurance-vie, une assurance-vie ne se limite pas au fonds euros !

Vous devrez également, au sein de la poche UC, déterminer quelle allocation d’actifs adopter. De fait, les unités de compte regroupent de très nombreux actifs : actions, obligations, produits structurés, SCPI, ...

Vous pouvez soit opter pour la gestion libre et définir vous-même votre allocation d’actifs, soit opter pour la gestion sous mandat et confier la gestion, ou bien à une société de gestion mandatée par votre assureur, ou bien à un robo-advisor qui prendra pour vous les décisions d’investissement en fonction de votre profil d’investisseur.


Récupérer son capital placé en assurance vie


Effectuer des rachats pendant la durée du contrat assurance vie

Le titulaire d’un contrat d’assurance-vie, aussi appelé assuré, peut tout à fait piocher dans les sommes détenues sur son assurance-vie au cours de la vie du contrat. Il peut procéder à ce que l’on appelle un rachat partiel, c’est-à-dire qu’il récupère une partie du capital détenu sur son contrat (il peut y recourir autant de fois qu’il le souhaite).

Rachat total et clôture du contrat assurance vie

Mais l’assuré a aussi la possibilité de clôturer son contrat d’assurance-vie, de son vivant. Il procède alors à ce que l’on appelle un rachat total. Cela signifie qu’il récupère l’intégralité du capital détenu sur son contrat d’assurance qui prend alors fin.
Un contrat assurance-vie est également clôturé automatiquement au décès de l’assuré et le capital détenu sur cette enveloppe est transmis à son ou ses bénéficiaires, qui peuvent être tout à fait différents de ses héritiers légitimes.


Bénéficier d’une fiscalité adoucie pour ses placements en assurance vie



La fiscalité d’un contrat d’assurance-vie est particulièrement attractive et participe au succès de cette enveloppe auprès des particuliers français.

L’imposition sur les intérêts des fonds euros et des unités de compte lors de rachats

Les intérêts du fonds euros de l’assurance-vie sont taxés. Cela signifie que chaque détenteur de contrats doit, tous les ans, s’acquitter des prélèvements sociaux de 17,2 % sur les intérêts produits par le capital détenu en fonds euros.
Sinon, le détenteur d’un contrat d’assurance-vie est imposé seulement lors d’un rachat, partiel ou total. Mais attention, il n’est taxé que sur les seuls intérêts et non sur la partie en capital des rachats. En fait, lorsque vous réalisez un rachat, celui-ci comprend une partie en capital et une partie en intérêts. La répartition de ces deux poches est la même que celle du contrat dans sa globalité.

Exemple d’un rachat partiel sur un contrat assurance vie de 20 000 €

Vous avez un contrat d’assurance vie de 20 000 € avec 18 000 € en capital et 2 000 € en intérêts. Les intérêts représentent alors une part de 10 % de la valeur totale de votre contrat. Si vous effectuez un rachat de 1 000 €, l’imposition s’applique sur une part de 10 % de votre rachat, soit 100 € et non sur la totalité des 1 000 € de votre rachat.

Actualité de MATALB Patrimoine Conseil : taux de crédits Romans

Cette imposition est dégressive et s’applique de la façon suivante :
  • L’assuré détenant un contrat de plus de 8 ans devra régler 17,2 % de prélèvements sociaux + 7,5 % d’impôts, soit une taxation à 24,7 %.

À noter : en cas d’avoirs conséquents détenus en assurance-vie (150 000 € pour une personne seule et 300 000 € pour un couple, tous contrats confondus), l’assuré doit s’acquitter du prélèvement forfaitaire unique ou Flat Tax, de 30 %.
  • Pour les personnes détenant un contrat de moins de 8 ans, c’est également la Flat Tax de 30 % qui s’applique.

Enfin, il existe des abattements pour les contrats de plus de 8 ans : un assuré bénéficie d’un abattement de 4 600€ par an pour une personne seule et de 9 200€ pour un couple sur les gains des rachats.

La fiscalité et taxation lors de la transmission d’un contrat assurance vie

L’assurance-vie est une enveloppe particulièrement avantageuse fiscalement en matière de transmission de patrimoine. Ainsi, les bénéficiaires de l’assuré, au décès de celui-ci, pourront hériter des sommes détenues sur le contrat d’assurance-vie sans régler aucun droit de succession jusqu’à 152 500 €, puis en réglant une taxation forfaitaire de 20 % entre 152 501 € et 700 000 €, et une taxation forfaitaire de 31,25 % au-delà. Seul prérequis pour bénéficier de cet avantage fiscal : les versements effectués par l’assuré doivent obligatoirement avoir eu lieu avant ses 70 ans.
Pour les versements effectués sur le contrat après les 70 ans du détenteur, le bénéficiaire hérite des sommes détenues sur le contrat d’assurance-vie sans régler aucun droit de succession jusqu’à 30 500 € seulement. Et au-delà de cette somme, le barème des droits de succession entre en vigueur. Mais les intérêts et plus-values des versements après 70 ans sont entièrement exonérés.


Les taux de crédits proches de leur record historique !

13/05/2019 Actualité de MATALB Patrimoine Conseil : taux de crédits Romans

En avril 2019, les taux des crédits immobiliers se sont établis à 1,35 % en moyenne. Depuis un an, ils ont diminué de 13 points.

Les mois se suivent et se ressemblent. La chute libre continue pour les taux de crédits immobiliers. En avril 2019, ils sont descendus à 1,35 %, soit une baisse de quatre points par rapport au mois dernier. Ce nouveau recul rapproche un peu plus ces taux de leur minimum historique de novembre 2016 (1,33%). La hausse des prix de l'immobilier oblige les établissements bancaires à améliorer les conditions de prêts immobilier. Malgré des taux de crédit au plus bas, la durée des prêts immobilier se maintient à un niveau élevé (227 mois) et l'apport personnel des ménages diminue (-10,1 % depuis le début de l'année).

Depuis onze mois, les taux de crédits immobiliers sont inférieurs au rythme de l'inflation, rendant négatif le taux d'intérêt réel, une situation jamais vue depuis l'année 1974. Cette conjoncture exceptionnelle permet d'atténuer la détérioration de la solvabilité des emprunteurs, affectés par la hausse des prix et la dégradation des soutiens publics. A l'inverse, l'activité se redresse nettement en avril 2019, avec une hausse de +12,8 %, dopée par la croissance du niveau du prêt moyen.